Laurent DOMENJOUD
Expert Immobilier amiable, Expert Judiciaire près la Cour d'appel de Lyon, Membre de la compagnie des experts de justice de Lyon se tient à votre disposition pour toutes vos évaluations en valeurs vénales et locatives.
Le mot expert a la même racine qu’expérience.
S’il est vrai que l’expérience est une condition nécessaire pour devenir expert, ce n’est pas une condition suffisante et encore moins pour le rester dans un monde où tout change et évolue
Il faut en permanence s’informer, se documenter au moyen d’une veille juridique et réglementaire
La charte de l’expertise en évaluation immobilière donne de l’expert la définition suivante « L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.
L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur des biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client.
La mission de l’expert en évaluation immobilière implique la rédaction d’un document d’expertise dans les conditions définies dans la présente charte, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément à un contrat d’expertise. L’expert immobilier peut estimer deux valeurs différentes : la valeur vénale et la valeur locative.
La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d‘un contrat de bail. »
L’expert doit être :
- UN TECHNICIEN : il doit pouvoir porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état général de l’immeuble et des équipements. ATTENTION : l’expert immobilier en évaluation immobilière n’est pas un expert en BATIMENT
- Un ECONOMISTE : il doit être capable d’analyser les marchés immobiliers. Il ne lui suffit pas, comme certains le pensent, de se baser sur un prix moyen au m2 habitable, pour estimer un bien ; il faut aussi interpréter les données c'est-à-dire procéder à un raisonnement économique en intégrant le contexte économique général (chômage, inflation, incidence du taux des crédits)
- UN JURISTE : il doit être au fait de la législation relative à l’immobilier. Pour donner un exemple, la législation des loyers en est un exemple clair : plusieurs appartements de même consistance et état, dans un même immeuble, n’auront pas la même valeur selon qu’ils sont libres ou occupés, selon le statut locatif (loi de 1948 ou location libre). Il doit aussi disposer de connaissances en droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal,…) ; chaque situation particulière ayant une incidence sur la valeur du bien.
LES QUALITES D’UN BON EXPERT :
- LA COMPETENCE : formation solide en droit
Diplômé d’un Master 2 de Droit Immobilier de l’Université Jean Moulin LYON, titulaire d’un diplôme d’étude universitaire scientifique et technique « Administrateur de biens »
- L’INTEGRITE : l’Expert doit refuser toute mission pour laquelle son indépendance pourrait être suspectée notamment en cas de conflits d’intérêts
- L’HUMILITE : l’expert doit étudier les observations de ses clients et des autres intervenants. Il doit reconnaître son erreur lorsqu’il en fait une : l’expertise n’est pas une science exacte, et l’erreur est humaine. Il doit savoir se récuser s’il ne s’estime pas compétent pour une mission qui lui est demandée.
- DEONTOLOGIE : Il est soumis au secret professionnel, il doit agir avec impartialité.
CAS OÙ IL PEUT ETRE FAIT APPEL A UN EXPERT
- Gestion patrimoniale par des particuliers : Achat, vente , échange d’immeubles (un peu moins connu mais qui existe juridiquement) liquidation de régime matrimonial, partage successoral, donation-partage, sortie de communauté, d’indivision
- Déclarations fiscales :
Déclaration de succession
Déclaration pour l’impôt sur la fortune immobilière
- Pour les baux commerciaux : Fixation du loyer de renouvellement Fixation de l’indemnité d’éviction
- Expertise pour prêt : Appréciation des garanties hypothécaire